Vara kaetava väärtuse testimise meelespea

Arvestades jätkuvalt muutlikku majandus- ja finantseerimiskeskkonda ning majandusaasta aruannete koostamise hooaega, on asjakohane meelde tuletada, et Raamatupidamise Toimkonna juhendi (RTJ) 5 „Materiaalsed ja immateriaalsed põhivarad“ punkti 54 kohaselt peab raamatupidamiskohustuslase juhtkond igal aruandekuupäeval kriitiliselt hindama, kas esineb märke, mis võivad viidata materiaalsete või immateriaalsete põhivarade väärtuse langusele.

Artikli ajakohastamisel on lähtutud RTJ 5 redaktsioonist, mis on kehtestatud rahandusministri 17. juuli 2026. aasta määrusega nr 10 ja kehtib alates 1. septembrist 2026.

Materiaalsete ning immateriaalsete põhivarade rühmad jagunevad bilansiskeemi kohaselt järgmisteks gruppideks/alakirjeteks:

Materiaalsete põhivarade grupid on (bilanssi koostades võib täiendavalt liigendada):

maa, ehitised (hooned, rajatised, teed);
masinad ja seadmed (tootmisseadmed, transpordivahendid ja muud seadmed);
muud materiaalsed põhivarad (inventar, mööbel, kontoritehnika);
lõpetamata ehitised ja ettemaksed.

Immateriaalsete põhivarade grupid on (bilanssi koostades võib täiendavalt liigendada):

firmaväärtus (äriühenduste käigus tekkinud firmaväärtus vastavalt RTJ 11);
muud immateriaalsed põhivarad;
ettemaksed immateriaalsete põhivarade eest.

Juhendis kirjeldatud põhivarade väärtuse vähenemisele viitavateks asjaoludeks on:

majandusüksuse vara turuväärtus on langenud oluliselt kiiremini, kui võiks eeldada, lähtudes aja möödumisest või vara normaalkasutusest. Näiteks indikeerivad vara turuhindade muutusi muuhulgas ka majandusüksuse enda ning teiste turul osalejate tehingud sõltumatute osapooltega sarnaste varadega – st et (turul) eksisteerivad tehingud raamatupidamisväärtusest madalamate hindadega on indikaatoriks võimalikule varade väärtuse vähenemisele;
üldine majanduskeskkond ja turusituatsioon, milles majandusüksus tegutseb, on halvenenud ja sedakaudu on tõenäoline, et varast genereeritav rahavoog ja/või genereeritav tulu väheneb. Näiteks rendi rahavoo summa vähenemine on indikaatoriks kinnisvara kasutusväärtuse vähenemisele;
turuintressimäärad ja muud turupõhised tootlusootused on muutunud viisil, mis suurendab vara kasutusväärtuse arvutamisel rakendatavat diskontomäära ning vähendab seetõttu vara nüüdisväärtust. Hinnang ei tohiks tugineda üksnes ettevõtte olemasoleva laenu intressimäärale: arvesse tuleb võtta turuosaliste ajaväärtuse ja vara spetsiifiliste riskide hinnanguid aruandekuupäeval. Praktikas võivad indikatsiooniks olla muutused uute laenu- või liisingupakkumiste marginaalides, võlakirjade tootlustes, finantseerimise teenustasudes või ettevõtte riskiprofiilis. Ka langevate baasintressimäärade keskkonnas võib vara diskontomäär suureneda, kui vara- või ettevõttespetsiifiline riskipreemia kasvab.
majandusüksuse netovara väärtus on suurem majandusüksuse turuväärtusest. Kuna majandusüksuse netovara kujuneb varade ja kohustiste raamatupidamisväärtustest (netovara=varad-kohustised), siis madalam turuväärtus on indikaatoriks, et varade raamatupidamisväärtused võivad olla põhjendamatult kõrged (nt ka tulenevalt kunagisest kõrgest soetusmaksumusest, ebamõistlikust amortiseerimistempost, varade prognoositust kiiremast moraalsest vananemisest vmt);
majandusüksuse varade füüsiline seisund on järsult halvenenud. Järsk halvenemine kaasneb tavapäraselt mingi õnnetuse või katastroofiga, aga võib olla ka näiteks vara mittesihipärase kasutamise tulemus;
varast või varade grupist saadavad tulud on väiksemad planeeritust. Seda tüüpi hinnang eeldab varasemalt koostatud prognoosi või eelarve olemasolu (võrdlust planeeritud tulemus versus tegelik tulemus) ning tavapäraselt koostatakse selliseid prognoose või eelarveid suuremate investeerimistegevustega ja/või -otsustega seoses;
ettevõte kavatseb lõpetada mõningaid tegevusvaldkondi või sulgeda mõningaid osakondi või müüa varasid planeeritust varem. Varade väärtuse võimalikku vähenemist indikeerib selline situatsioon läbi nn parima kasutusotstarbe – kui varade hoidmisest/kasutamisest tekiks suurem tulu (või väiksemad kulud) kui tekib varade võõrandamisest/likvideerimisest, siis varade edasist kasutamist ei lõpetataks.

2026. aasta aruandekuupäeva seisuga tasub väärtuse languse indikatsioonide hindamisel dokumenteerida vähemalt müügimahtude ja marginaalide muutused, klientide või tarnijate kaotus, energiakulude ja muude sisendhindade mõju, finantseerimistingimused, tehnoloogiline vananemine, tegevuskohtade sulgemise või ümberkorraldamise plaanid ning asjaolu, kas tegelikud tulemused erinevad oluliselt varasematest eelarvetest. Indikatsiooni olemasolu ei tähenda automaatselt allahindlust, kuid see käivitab kaetava väärtuse hindamise kohustuse.

Kui esineb mõni eelloetletud asjaoludest-märkidest, siis tuleb läbi viia vara väärtuse test, mille käigus leitakse vara kaetav väärtus ning võrreldakse seda sama vara raamatupidamisväärtusega ehk bilansilise väärtusega (väärtusega, millega vara on raamatupidamises arvel ning kajastub sedakaudu finantsaruannetes):
kas
vara bilansiline väärtus ≤ vara kaetav väärtus
või
bilansiline väärtus ≥ vara kaetav väärtus.
Aastaaruande tarbeks kasutatav(ad) vara väärtuse hinnang(ud) tuleb koostada bilansikuupäeva seisuga.

Kaetav väärtus on RTJ 5 punkti 56 kohaselt võrdne kahest kõrgemaga: (i) vara õiglasest väärtusest (miinus müügikulutused) või (ii) kasutusväärtusest. Seejuures eksisteerib vara allahindluse vajadus ainult juhul, kui nii vara õiglane väärtus (miinus müügikulutused) kui ka vara kasutusväärtus on väiksemad bilansilisest maksumusest:

Kaetava väärtuse hindamise tulemus:	Korrigeerimisvajadus(e puudumine)
vara bilansiline väärtus > vara õiglane väärtus (miinus müügikulutused) ja vara bilansiline väärtus > vara kasutusväärtus	NB! Tekib vara raamatupidamisväärtuse allahindluse vajadus. Vara uus raamatupidamisväärtus on kaetav väärtus ehk õiglasest väärtusest (miinus müügikulutused) ja kasutusväärtusest kõrgem väärtus, mitte automaatselt kasutusväärtus.
vara bilansiline väärtus ≤ vara õiglane väärtus (miinus müügikulutused) ja vara bilansiline väärtus > vara kasutusväärtus	Vara raamatupidamisväärtuse allahindlusvajadust ei ole ning jätkatakse vara senise raamatupidamisväärtusega
vara bilansiline väärtus > vara õiglane väärtus (miinus müügikulutused) ja vara bilansiline väärtus ≤ vara kasutusväärtus	Vara raamatupidamisväärtuse allahindlusvajadust ei ole ning jätkatakse vara senise raamatupidamisväärtusega
vara bilansiline väärtus ≤ vara õiglane väärtus (miinus müügikulutused) ja vara bilansiline väärtus ≤ vara kasutusväärtus	Vara raamatupidamisväärtuse allahindlusvajadust ei ole ning jätkatakse vara senise raamatupidamisväärtusega

Vara õiglane väärtus on summa, mille eest on võimalik vahetada seda või sarnast vara teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahelises tehingus. RTJ 5 punkt 57 alusel tuleb vara õiglase väärtuse hindamisel lähtuda järgnevatest õiglase väärtuse määramisalustest-indikatsioonidest:

vara siduvas (sõltumatute osapoolte vahelises) ostu-müügilepingus kokku lepitud vara müügihind; või
vara siduva ostu-müügilepingu puudumisel vara turuväärtus aktiivsel turul; või
vara siduva ostu-müügilepingu ja aktiivse turu puudumisel vara eeldatav müügihind sõltumatute osapoolte vahelises tehingus, võttes arvesse hiljutisi sarnaseid tehinguid samas tööstusharus.

Tihti esineb aga juhtumeid, kus ükski ülaltoodud tehingutepõhine õiglase väärtuse määramisalustest-indikatsioonidest pole usaldusväärselt tõendatav, mistõttu RTJ 5 punkti 58 kohaselt loetakse vara kaetavaks väärtuseks sellisel juhul tema rahavoo (tulude) genereerimisvõimel põhinevat kasutusväärtust:
kui
vara õiglane väärtus ei ole usaldusväärselt määratav,
siis (ja ainult siis)
vara kaetav väärtus on vara kasutusväärtus.

RTJ 5 punkti 59 kohaselt koostatakse vara kasutusväärtuse hindamiseks realistlik prognoos hinnatava vara või raha genereeriva üksusega seotud tulevaste rahavoogude kohta ning diskonteeritakse need nüüdisväärtusesse. Prognoos peab põhinema juhtkonna kinnitatud mõistlikel ja põhjendatud eeldustel ning kajastama vara praegust seisundit. Kui vara ei genereeri muudest varadest suuresti sõltumatuid rahavoogusid, tuleb väärtuse test teha väikseima tuvastatava raha genereeriva üksuse tasandil, mitte üksiku vara kohta.

Prognoosiperioodi pikkus sõltub eeldatavast varade kasulikust kasutusajast ning üldreeglina ei kasutata 5 aastast pikemaid prognoose. Lühema kui 5 aastase kasutusperioodiga varade puhul võetakse prognoosis varade võõrandamisest tekkiv rahavoog arvesse ainult juhul, kui vara on rahavoo vastu võõrandatav ning seda ka plaanitakse võõrandada – sellisel juhul sisaldab viimase kasutusaasta rahavoo prognoos ka vara võõrandamisest genereeritavat rahavoogu. Veel üle 5-aastase eeldatava kasuliku kasutuseaga varade korral, millele koostatakse järgneva 5-aasta rahavoogude prognoosi lisatakse viimase prognoosiaasta rahavoogudele hinnanguline summa vara võõrandamisest tekkivale rahavoole (5-aasta lõpus).

Vara kasutusväärtuse arvutusse kaasatavad rahavood sisaldavad kõiki vara jooksvast kasutamisest ja kasutusjärgsest müügist tulenevaid rahavoogusid, k.a vara hoolduseks ja remondiks vajalikke rahavoogusid. Samas ei kaasata vara kasutusväärtuse arvutusse rahavoogusid täiendavatest investeeringutest vara parendusteks (ega sellistest investeeringutest tulenevaid täiendavaid tulusid), finantseerimistegevusest (nt laenu tagasimaksed), tulevikus tehtavatest ümberstruktureerimistest, mille osas ettevõttel ei ole veel siduvat kohustust, ega võimalikke tulumaksu laekumisi ega makseid. Seega on korrektse prognoosi koostamiseks vajalik eristada laekumised ja väljamaksed vara kasutamiseks-käigushoidmiseks sellistest laekumistest ja väljamaksetest, mis on vajalikud vara kasutusotstarbe ja/või – taseme muutmiseks (ehk laekumised ja väljamaksed vara parendamisest).

Vara kasutusväärtuse leidmisel kasutatava tulevaste rahavoogude prognoosi näol on tegu juhtkonna hinnanguga. Seotud poole poolt hinnangute andmisega kaasneb oht, et hinnangud on mõjutatud liigsest optimismist tuleviku suhtes ning seetõttu kipuvad kolmandad osapooled selliste hindamiste tulemusi pigem mitte usaldama. RTJ 5 punkti 60 kohaselt on rahavoo projektsioonide koostamisel muuhulgas oluline veenduda, et neis ei esineks põhjendamatuid vastuolusid raamatupidamiskohustuslasest majandusüksuse ja majandusüksuse tegevusala/tööstusharu seniste tulemustega. Korrektne prognoos põhineb tõendatavatel argumentidel.

Vara väärtuse testis kasutatavate prognooside ja hinnangute usaldusväärsuse tõstmiseks tasub kaaluda nn „nelja silma printsiibi“ kasutamist ning sõltumatute ekspertide kaasamist ka siis, kui majandusüksuse juhtkond omab ise asjakohast kompetentsi ja kogemust.

Juhul, kui teil tekib teema kohta täiendavaid küsimusi, pöörduge palun BDO Eesti spetsialistide poole.

Kahtluse korral tasub vara kaetavat väärtust kontrollida enne, mitte pärast audiitori küsimusi.

Broneeri konsultatsioon